租客的至暗时刻:昨天买不起房,今天租不起房


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作者:路口大爷

来源:JIC 投资观察(ID:JICTIMES)

房租正重蹈房价泡沫的覆辙

昨天还幻想海边别墅的年轻人,今天可能开始对房租绝望了。

过去一个月,全国热点城市的房租如脱缰野马。一线的房租同比涨了近 20%。一夜醒来,无产青年连一块立锥之地都悬了。

即便逃离了北上广深,成都、西安也有 30.98%、25.08% 的同比涨幅在等着人才们落户。

从 2018 下半年开始,租金海啸汹汹来袭,资本狂欢,官方默然,房东纠结,租客尖叫。

这不是一方的过错,而更像是一场全社会的“集体谋杀作品”。最令人不安的是,过去房地产的那套玩法和上涨逻辑,今天正在转移到房租上。

一场关乎“国计民生”的震荡开始了。

01

据中国房价行情网数据,7 月深圳房租同比大涨了 29.68%,北京也是高达 21.89%,广州 21.65%,上海 16.46%。

去年 8 月份我们在分析北京的房租水平时,找了北四环的芍药居北里做样本。今天翻出来对比一下。

 

2017 年 8 月的房租

拿 60 平的房子来说,房租涨幅达到 30% 左右,去年租 80 平房子的钱,今年只能租到一套 60 平的房子。

这种暴击,真是令人措手不及。连着看十天新闻联播也不能令我相信生活是甜的。

 2018 年 8 月的房租

如果从环比来看的话,贝壳研究院(原链家研究院)也有一个数据——北上深 7 月环比上涨 2.4%、2.1% 和 3.1%。大概到这里,我们稍微能理解 7 月份 CPI 突破 2% 的一点原因了。

请问无产阶级的兄弟姐妹们,你的收入涨幅跑赢房租了吗?虽然房价被按住之后,租金回报率肯定要上去一点,回馈一下广大房东。我们做好房租铁定上涨的心理准备,但不能是搭着火箭往土星飞啊!

房租暴涨,是比房价暴涨更严重的事件。

因为房价涨了,买不起房的刚需好歹还是租得起房的,但如果连房租都能暴涨,城市底层的人口就会连块落脚的地方都没有,大量基层白领、蓝领生存空间遭受挤压,这是影响极为广泛的经济社会问题,关系城市的产业和百姓的福祉。

是谁让房租变得这么猖狂?

其实早在 2017 年的 8 月,官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房后,智谷就撰文分析,中国楼市进入拐点,房租一定会涨,这是大势,但短期内房租不会疯狂暴涨,这是基于当时供需面的分析。

没想到短短数月之后,意外接连发生。到底是哪只手在操控着这一切?

有人说是房产税惹的祸。房产税吹风多年,在今年突然神一般加快了步伐,三五年内落地成为市场共识。这必然会带来成本的转移,迫不及待的房东们就拉上租客们一起来承担,让租金回报率回归“正常水平”。

这种说法有一定的逻辑,但深究下去,我发现事情远没有想象中那么简单,有两大意外事件不得不提。

02

意外之一,是资本圈地。

在这里,有一个苗头非常值得警惕——各路资本正在炒作房租,面粉竟然比面包还要贵。

北京天通苑一位业主称,自家 120 平的房子要出租,原本心理预期是 7500 就很不错了,结果来了自如和蛋壳公寓两家公司,一番厮杀之后,蛋壳给到 10800 每月的价格,连付 11 个月。

业主不由得警告:资本盯上了租房,要吸干年轻人的血。

这条网贴立马点燃了大众的情绪:“好啊,原来是这些长租平台烧钱圈地,一心只想要垄断市场房源,哄抬租金,企图赚取暴利差价!”

长租公寓一脸委屈:“我们运营成本很高的,我们还有管家一般的管理,我们要重新装修配家具,我们都是在亏钱的!”

不过,还是有很多人没明白房租上涨背后的逻辑。亏本买卖?敢情这些企业都是在做慈善啊?

说到这,我们就不得不提国家的初心了。2017 年“房住不炒”提出之后,“租售并举”接棒而上,租房也迎来供给侧改革。

从中央到地方,短期内各种指导意见、试点方案、管理条例接连出台,一方面向全民普及“租购同权”理念,一方面鼓励各类资本进入市场,誓要将租房这块短板给补上。

设想很美好,但你要让企业愿意进来,这故事才能讲下去。

要做只租不售的房,利润在哪?以前多卖套房资金就能回笼,现在要租多少年才能回本?企业现金流怎么办?要把租金回报率搞上去,秘诀就两样:杠杆和定价权。

拿自如举例,表面上看跟中介公司没啥两样,收了各种散盘,然后集中装修、出租、管理,因为运营成本和住房质量提高,房租肯定有所上涨。

但更关键的事情在背后。自如把项目打包起来搞起了资产证券化,以租金收益权为基础资产做担保,投放到金融市场上发行国内首单租房市场消费分期类 ABS,让各路资金来认购,每年给大家搞点分红。

 

注意看了,自如得到的这笔资金实际上成本不高,它更有底气不惜一切代价血拼对手,做大规模。

大量资本都在赌租房这个风口,而前期谁的规模越大、资源越多,以后的定价权就越大,利润空间就越不可想象。

今年 1 月份,自如已成为了长租市场的第一只独角兽,A 轮融资 40 亿,估值超过 200 亿元。目前市场上已有近 20 家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。

当初资本推动房价暴涨的逻辑, 现在又隐隐然出现在了租房市场:

将杠杆引入租房市场,获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵,即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动,开始哄抬房租以此获利——租金暴涨,泡沫隐现。



越早进入市场布局的,胜出的可能性就越大。目前进入市场的资本有国资(保利),有民资(万科),还有外资(华平投资)各路大鳄。

而那些租房的年轻韭菜们,只有乖乖等待被割的命。

03

意外之二,是群租房大整顿。

租房供需面出现混乱,除了利益驱使的资本外,强硬的有形之手可能也要被背点锅。

在一线城市,群租房大整顿成为了这一两年来的重点工作。

2017 年底,北京为了疏解非首都功能开始大整顿,很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所,北京 17 年来年末常住人口首现负增长 2.2 万。表面上看,人都走了,市场需求应该是减少了,租金更没有理由涨上去。

但事情远不止这么简单。

离开北京的只是少数,整顿了隔断间、群租屋后,大量的蓝领、基层白领被赶到了更为狭小的租房市场中,需求量激增。

这种供需矛盾之大,我们可以借财经观察员“塞东”截取的卫星对比图直观了解下。

2017 年 5 月 9 日,西南 5 环到 6 环之间的这片村子 + 郊区工厂 + 物流基地,从南到北大概 7.4 公里(地图上黄色直线长度),大面积的彩钢顶棚很显眼。

 

如果今年 5 月份你再去,就甭想再找到它了。

朝阳区东北五环边上一个城中村,一年时间也被拆完了。

 

在过去几年中,北京“拆除违法建设”之行动力超乎想象:

2015 年拆违任务量是 1500 万平米。

2016 年拆违完成量是 2979 万平米。

2017 年拆违完成量是 5985 万平米。

2018 年计划 4000 万平米,前 4 个月就完成了 1640 万平米,占比 41%。

北京的房屋建筑总面积为 8.82 亿平方米,一年拆掉近 6000 万平米的违章建筑,相当于每年拆掉了全市 1/14 以上的房子。

租房市场的底层供应量被大量抽掉,“共有产权房”、“公租房”却不能立马跟上,造成供需面突然失衡,3 个人争一套房变成了 8 个人争,房租上涨成为必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整顿,都是这个玩法。

有没有一股“棚改”的熟悉味道,上回的住房供给侧改革成功去了库存,现在也成功激热了租房市场。

04

综上所述,房租大涨的背后,是几重因素的叠加导致的。

虽然说,今天中国城市的租金回报率很不正常,相对于房价,房租确实有上涨的空间。

我们曾经统计过全球各大城市的租金回报率,发现中国城市在过去一年租金回报率没有任何长进,北上广深租金回报率皆不达 2%(年租金 / 房价),全球垫底。

但是从大众的视角来看,咱们光有国际大都市的房价,可没有国际大都市的收入啊。

国外有个标准,美国住房及城市发展部将一个家庭 / 个人租金开销超过 30% 的可支配收入定义为成本负担(cost burdened)。中国一线城市的租收比已经严重超标,达到 45% 以上。

自 2013 年起,中国城镇居民可支配收入增速就没跑赢过 GDP,现在还想让租金涨上去,对于有大城市梦的普通人来说,结局无非一个:之前睡卧室的,今天睡客厅,之前睡客厅的,今天睡公厕旁边。

 “还要不要消费这驾马车了?”民众们从灵魂深处发出了疑问。

 

如果将房价上升的那套玩法用到房租上来,重蹈覆辙,租房市场将变得非常危险。

头部力量、利益集团早已拥有社会大量财富,多数人却还在一个小三房日日劳碌。中国成功地控住了房价,接下来如何控住房租,实现“居者有其屋”,是一道大难题。

在这里中国可以借鉴欧洲大陆的模式,发展公租房制度,但必须注意三大点:

社会资源的合理分配

把公租房都建到城郊交通不方便的地方,并不能缓解租房市场的资源争夺。在西欧很多国家,带有保障性质的住房会均匀分布在交通方便的地方,甚至是市中心。在韩国每个小区就要求必须要建有配套保障房。当然,为了房产持有者的资产上升空间,租金也会作出调整。

精细化管理

保障房的投入速度需要非常精细的测算。如果贸然投入大量保障房,对住房市场健康发展杀伤力极大。97 年心急的香港想一举解决住房问题,搞了个“8 万 5 计划”,结果把楼市搞到大崩盘。

把权力关进笼子

让公租房服务于有真正需求的人群,防止权力寻租和炒作。曾经有一些廉价房被侵蚀,流入市场炒高,这是前车之鉴。

05

在中国,如果政府真正下决心去干一件事,没有什么是干不成的。

 

而摆在眼下的,正是一件关乎民众生存的大事。

接下来是深渊还是蓝海,是新一轮的财富掠夺,还是租赁市场的规范化发展,中国又走到了不能逃避的临界点。

这两日忙着献策要设“生育基金”、征“丁克税”的智囊们请了解一下,如果连房都租不起了,谁还敢为国生娃?


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